Жерді пайдалану мен қорғауды мемлекеттік реттеу

 

Жеке меншік құқығы жəне жер пайдалану құқығындағы жер учаскелерінің өтпелі ережелері. ҚР жаңа Жер кодексі 170-бапта Қазақстан Республикасы мемлекеттік шекарасының аймағындағы жеке меншік құқығы, жер пайдалану, шартты жер үлестері, шаруа (фермер) қожалықтары, жер пайдалану құқығына қатысты келесі өтпеліережелерді қарастырады.

Шаруа (фермер) қожалығын жəне тауарлы ауыл шаруашылығ өндірісін жүргізу үшін жер учаскелері уақытша жер пайдалану құқығымен табысталған Қазақстан республикасының азаматтары мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларының ҚР Жер кодексінде белгіленген тəртіппен жəне жағдайларда жер учаскесін жеке меншікке сатып алуға құқығы бар.

Өздеріне жер пайдалану құқығымен тиесілі жер учаскелерін шаруа (фермер) қожалығын жəне тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін кейінгі жер пайдалануға (қосалқы жалға) берген азаматтар жəне мемлекеттік емес заңды тұлғалар 2005 жылдың 1-қаңтарына дейін кейінгі жер пайдалануға (қосалқы жалдау) туралы шарттарын бұзуға міндетті.

Бұл ретте, аталған шаруа (фермер) қожалығын немесе тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу жөніндегі қызметпен дербес айналысуына не жер пайдалану құқығын салым немесе жарна ретінде шаруашылық жүргізуші субъектілердің жарғылық қорына беруге құқығы бар.

Жалға берушілердің аталған құқықтары іске асырылмай қалған жағдайда, кейінгі жер пайдалану (қосалқы жалдау) туралы шарттарды бұзу жəне жер пайдаланушылар (жалға берушілер) құқықтарының тоқтатылуы жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдардың талап-арызы бойынша сот тəртібімен жүзеге асырылады, ал кейінгі жер пайдалануға берілген жер учаскелері алып қойылады жəне ауданның арнайы жер қорына енгізіледі.

Мəмілелер жасалған кезде қолданыста болған заңдарға сəйкес шаруа (фермер) қожалығын жəне тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін жер учаскесіне тұрақты жер пайдалануқұқығын (ұзақ мерзімді жер пайдалану құқығын) мемлекеттен бұған дейін сатып алған Қазақстан Республикасының азаматтары мен мемлекеттік емес заңды тұлғалары ҚР Жер кодексі қолданысқа енгізілген кезден бастап ҚР Жер кодексінде белгіленген жер учаскелері нормаларының шегінде жеке меншік құқығын сатып алуға қосымша төлемақы алынбай, жер учаскелерінің меншік иелеріне айналады.

Аталған тұлғалардың жер учаскесіне меншік құқығын іске асыруы ҚР Жер кодексінің 24-бабының 3-тармағында көзделген тəртіппен жүзеге асырылады.

Өздеріне тиесілі құқықты бұған дейін жалға берген шартты жер үлесіне құқық иелері 2005 жылдың 1-қаңтарына дейін бұл құқығын ҚР Жер кодексінде көзделген тəртіппен жəне шарттарда төменде көрсетілген іс-əрекеттің бірін жасау арқылы іске асыруға міндетті:

1)             жер учаскесін жеке меншікке сатып алу;

2)             жеке шаруа (фермер) қожалығын жəне тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін дербес жүргізу үшін жер учаскесін уақытша ортақ немесе бөлек жер пайдалануға алу;

3)             шаруашылық серіктестігінің жарғылық капиталына салым ретінде акционерлік қоғамның акцияларын төлеуге немесе өндірістік кооперативке жарна ретінде беру.

Бұл ретте жер учаскесін шартты жер үлестерінің есебіне бөліп беру (түзу) жерге орналастыру тəртібімен жүзеге асырылады.

Жер учаскесіне меншік құқығы немесе жер пайдалану құқығы туындаған сəттен бастап бұрынғы шарттар (шартты жер үлесіне құқығын жалға беру шарты жəне жер учаскесін жалға алынған үлестер есебіне жалдау шарты (өтеусіз жер пайдалану) күшін жояды.

Өздеріне тиесілі құқықтарды шаруашылық серіктестіктердің жарғылық капиталына салым ретінде немесе өндірістік кооперативтерге жарна ретінде берген шартты жер үлесінің иелері шаруа (фермер) қожалығын құру үшін қатысушылар (мүшелер) құрамынан шыққан кезде, үлесті немесе пайды, жер учаскесін қоса, нақтылы бөліп алуға (бөлісуге) құқығы бар. Бұл ретте нақтылы бөлінетін жер учаскесінің орналасқан жері шаруашылық серіктестіктердің, өндірістік кооперативтердің құрылтай құжаттарында көзделген тəртіппен немесе тараптардың келісімімен     анықталады.     Құрылтай     құжаттарында     жер учаскелерін бөліп алу (бөлісу) тəртібі болмаған жағдайда ҚР Жер кодексінің 101-бабының 3 жəне 4-тармақтары қолданылуы мүмкін.

Егер өзіне тиесілі құқықты жалға берген шартты жер үлесі құқығының иесі ҚР Жер кодексінң 170-бабының 4-тармағында белгіленген мерзім ішінде жер учаскесін алу құқығын іске асырмаса, оның шартты жер үлесіне құқығы күшін жояды жəне жер учаскесі аудандық (қалалық) атқарушы органның шешімімен, сатылмаған шартты жер үлестері есебіне ауданның арнайы жер қорына енгізіледі.

Шартты жер үлесі құқығымен байланысты барлық даулар сот тəртібімен қаралады.

Қазақстан Республикасының Мемлекеттік шекарасының күзетілетін аймағына іргелес жатқан (3 шақырымдық аймақ) ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелері, егер Қазақстан Республикасының мемлекеттік шекарасы туралы заңдарында өзгеше көзделмесе, олар делимитацияланғанға жəне демаркацияланғанға дейін, Қазақстан Республикасының азаматтары мен заңды тұлғаларына ғана уақытша жер пайдалану құқығымен беріледі.

Азаматтар мен заңды тұлғаларға ҚР Жер кодексі қолданысқа енгізілгенге дейін бұрын қолданылып жүрген Қазақстан Республикасының заңдарына сəйкес берілген жер учаскелеріне құқықты куəландыратын құжаттар Қазақстан Республикасының жер заңдарында белгіленген жер учаскелеріне құқықтардың өзгеруін ескере отырып, заңдық күшін сақтайды.

Мұндай құжаттарды жер учаскелеріне меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын куəландыратын құжаттарға ҚР Жер кодексіне сəйкес ауыстыру құқық иелерінің қалауы бойынша жүзеге асырылады.

Жер учаскелеріне құқықтарды немесе олармен жасалатын мəмілелерді заңдық күші бар, бұрын берілген құжаттардың негізінде мемлекеттік тіркеу кезінде құқық кадастры үшін жетіспейтін ақпараттың орнын толтыру Қазақстан Республикасы үшін бірыңғай əдістеме бойынша, жер кадастры мен құқық кадастрын жүргізу жөніндегі орталық атқарушы органдар белгілеген тəртіппен жүзеге асырылады.

Ортақ меншік немесе ортақ жер пайдаланудағы жер учаскелерінің құқықтық режимі. Ортақ меншік немесе ортақ жер пайдаланудағы жер учаскелерінің құқықтық режимі олардың нысаналы мақсатына қарай ауыл шаруашылық мақсаттағы жəне ауыл шаруашылығынан өзге де мақсаттағы жерлер болып бөлінеді жəнеосы жерлерде орналасады. Субъектілердің бұл құқықтарының (меншік құқығы мен жер пайдалану құқығы) құқықтық режимінің ерекшеліктері олардың субъектілердің) құқықтары мен міндеттерінің жер учаскелерінің нысаналымақсатынан туындайтындығында. Бұл ретте мақсаттар мен міндеттер əртүрлі болуы мүмкін, сол себепті, олардың құқықтық режимі де əртүрлі мазмұнға ие болады.

Екі немес бірнеше тұлғаның меншігіндегі немесе жер пайдалануындағы жер учаскесі оларға меншік құқығымен немесе жер пайдалану құқымен тиесілі болады.

Жер учаскесіне ортақ меншік немесе ортақ жер пайдалану Қазақстан Республикасының заң актілерінде көзделген реттерде учаске бөлінбейтін жағдайда (ҚР ЖК 51-бабы), сондай-ақ меншік иелері өздеріне тиесілі жер учаскелерін бір учаскеге ерікті түрде біріктірген кезде туындайды.

Жер учаскесі əрбір меншік иесінің немесе жер пайдаланушының үлесі анықталған (үлестік меншік немесе ортақ жер пайдалану) немесе үлестері анықталмаған (бірлескен меншік) ортақ меншікте не ортақ жер пайдалануда болуы мүмкін.

Егер Қазақстан Республикасының заң актілерінде өзгеше белгіленбесе, жер учаскесіне ортақ үлестік меншіктегі немесе ортақ үлестік жер пайдаланудағы жер учаскелері жерге қатысты құқықтар мен міндеттердің дербес объектісі болып табылады.

Ортақ меншіктегі (ортақ жер пайдаланудағы) жер учаскесін пайдалану тəртібі ортақ меншікке (ортақ жер пайдалануға) қатысушылар арасындағы шартпен белгіленеді. Олардың арасында келісімге қол жеткізілмеген жағдайда, пайдаланутəртібін сот айқындайды. Жер учаскесін пайдалану тəртібі туралы қатысушылардың келісімі немесе соттың шешімі жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын органда тіркелуге тиіс (ҚР ЖК 53-бабы).Ортақ меншіктегі (ортақ жер пайдаланудағы) ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскесін пайдалану тəртібін үлестік меншікке (үлестік жер пайдалануға) қатысушылардың жалпы жиналысы қабылдайды. Үлестік меншікке (үлестік жерпайдалануға) қатысушылардың алдағы жиналысы туралы хабарлама оның өткізілетін күнінен бір айдан кешіктірілмей жазбаша түрде қолхат алу арқылы жүргізіледі.

Тиісінше хабарланған жағдайда үлестік меншікке (үлестік жер пайдалануға) қатысушылардың немесе олардың өкілдерінің кемінде 50 %-і қатысқан кезде жиналыстың құқықтық күші бар деп саналады. Шешім үлестік меншікке (үлестік жер пайдалануға) қатысушылардың жиналысына қатысып отырғандардың жай көпшілік дауысымен қабылданып, хаттамамен рəсімделеді. Хаттамаға үлестік меншікке (үлестік жер пайдалануға) қатысушылардың немесе олардың өкілдерінің қатысып отырғандарының барлығы қол қояды (ҚР ЖК 54-бабы).

Ортақ үлестік меншік құқығындағы үлесті иеліктен шығаруға бағытталған мəмілелер жасасу кезінде жер учаскесін жер үлестері есебіне бөліп шығару талап етілмейді.

Жер үлесін сатушы өз үлесін бөгде тұлғаға сатқысы келетіні туралы ниетін үлестік меншіктің қалған қатысушыларын, оның сатылу бағасын жəне басқа да жағдайларын көрсете отырып, жазбаша түрде хабардар етуге міндетті.

Егер үлестік меншіктің қалған қатысушылары жазбаша хабарламадан кейінгі бір ай ішінде сатылатын үлесті сатып алудан бас тартса немесе сатып алмаса, сатушы өз үлесін кез келген тұлғаға сатуға құқылы (ҚР ЖК 55-бабы).

Ортақ үлестік меншіктегі немесе ортақ үлестік жер пайдаланудағы жер үлесін айқындау тəртібі ҚР Жер кодексінің 56-бабында қарастырылған. Егер учаскеге ортақ үлестік меншікке (ортақ жер пайдалануға) қатысушылардың жер үлестерінің мөлшерін Қазақстан Республикасының заңдары негізінде айқындау мүмкін болмаса жəне оның барлық қатысушыларының келісімімен белгіленбесе, жер үлестері тең болып есептеледі.

Ортақ үлестік меншікке (ортақ үлестік жер пайдалануға) барлық қатысушылардың келісімімен олардың əрқайсысының ортақ жер учаскесін сатып алуға жəне игеруге қосқан салымына қарай олардың жер үлестерін айқындау мен өзгерту тəртібі белгіленуі мүмкін (ҚР ЖК 56-бабы).Ортақ үлестік меншікке (ортақ үлестік жер пайдалануға) қатысушылар ортақ жер учаскесін бөлудің əдісі мен талаптары жөнінде келісімге келе алмаған жағдайда, əрбір қатысушы ортақ жер учаскесінен өзінің жер үлесін нақтылы (белгілі бір жерде) бөліп шығаруды талап етуге құқылы, бұған ҚР Жер кодексінің 62-бабының 2-тармағындағы көзделген жағдайлар жəне Қазақстан Республикасының заң актілерінде белгіленген басқада жағдайлар қосылмайды.

Егер жер үлесін нақтылы бөліп шығаруға Қазақстан Республикасының заң актілерінде жол берілмесе немесе жер учаскесіне жəне онымен тығыз байланысты нəрсенің бəріне өлшеусіз залал келтірмей жасауы мүмкін болмаса, бөлініпшығатын меншік иесінің (жер пайдаланушының) ортақ үлестік меншіктің (ортақ жер пайдаланудың) басқа қатысушыларына өзінің жер үлесінің құнын төлетуге, не оны КР Жер кодексінің 55-бабының 2-тармағында белгіленген ережелерге сəйкес басқа тұлғаға сатуға құқығы бар, бұған жер үлесі кондоминиум объектісінің құрамында болатын жағдай қосылмайды (ҚР ЖК 57-бабы).

Ортақ бірлескен меншіктегі (ортақ жер пайдаланудағы) жер учаскесін бөлу əрбір қатысушының жер үлесі алдын-ала анықталған жағдайда жүзеге асырылуы мүмкін.

Егер Қазақстан Республикасының заң актілерінде немесе қатысушылардың келісімінде өзгеше көзделмесе, ортақ бірлескен меншіктегі (ортақ бірлесіп жер пайдаланудағы) жер учаскесін бөлу кезінде қатысушылардың əрқайсысының үлесі тең болып есептеледі.

Ортақ бірлескен меншіктегі (ортақ бірлескен жер пайдаланудағы) жер учаскесін бөлудің шарттары мен тəртібі, қатысушылар арасындағы қатынастардың мəнінен өзгеше туындамайтындықтан, ҚР Жер кодексінің 56 жəне 57-баптарынасəйкес анықталады (ҚР ЖК 58-бабы).

Егер жер учаскесі ҚР Жер кодексінің 51-бабына сəйкес бөлінбейтін болып танылса, оны бөлуге жəне одан жер үлесін нақтылы бөліп шығаруға жол берілмейді.

Бұл жағдайда үлестік немесе бірлескен меншіктің (жер пайдаланудың) бөлініп шығатын қатысушысының жер учаскесіне ортақ меншіктің (ортақ жер пайдаланудың) басқа қатысушыларына өзінің жер үлесінің құнын төлеткізуге не оныҚР Жер кодексінің 55-бабының 2-тармағында белгіленген ережелерге сəйкес басқа тұлғаға сатуға құқығы бар, бұған кондоминиум объектілері қосылмайды (ҚР ЖК 59-бабы).

Ерлі-зайыптыларға тиесілі жер учаскелеріне меншік құқығының немесе жер пайдалану құқығының құқықтық режимі ерлі-зайыптылар арасындағы мүліктік қатынастарды реттейтін Қазақстан Республикасының азаматтық жəне неке-отбасы заңдарында көзделген нормаларға сəйкес айқындалады. Ерлі-зайыптыларға олар некеге тұрғанға дейін тиесілі болған, сондай-ақ олардың мұрагерлік тəртібімен сыйға алған жер учаскелері мен жер үлестері олардың əрқайсысының меншігінде (жер пайдалануында) болады.

Егер ерлі-зайыптылардың некеде тұрған кезінде олардың ортақ мүлкі есебінен осы жер учаскелерінің құнын едəуір арттыратын салымдар жүргізілгені анықталса, ерлі-зайыптылар арасындағы шартта өзгеше көзделмесе, ерлі-зайыптылардың əрқайсысының жер учаскелері олардың бірлескен меншігі (бірлесіп жер пайдалануы) болып танылуы мүмкін.

Жер учаскесін бөлу кезінде ерлі-зайыптылардың бірлескен меншіктегі (бірлесіп жер пайдалануындағы) үлестерін айқындау тəртібі ҚР Жер кодексінің 58-бабында белгіленеді.

Ортақ жер учаскесіндегі жылжымайтын мүліктің меншік иесінің осы жылжымайтын мүлікті өз қалауы бойынша иеленуге, пайдалануға жəне оған билік етуге, соның ішінде ортақ жер учаскесін пайдаланудың Қазақстан Республикасының заң актісінде немесе шартта белгіленген талаптарына қайшы келмесе, тиісті үйлерді (құрылыстарды, ғимараттарды) бұзуға құқығы бар.

Ортақ жер учаскесіндегі жылжымайтын мүлікке меншік құқығы басқа тұлғаға ауысқан кезде, егер ҚР Жер кодексінде өзгеше белгіленбесе, ол тұлға жер учаскесіне құқықты жылжымайтын мүліктің бұрынғы меншік иесінде болған көлемінде алады (ҚР ЖК 61-бабы).

Көп пəтерлі үйді немесе кондоминиумнің өзгеде объектісін орналастыру, пайдалану, күтіп-ұстау үшін қажетті жер учаскесі кондоминиум объектісінің құрамындағы үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ үлестік меншігіне белгіленген тəртіппен өтеді.

Ортақ меншік немесе ортақ жер пайдалану құқығындағы жер учаскелерінің     құқықтық     режимі     ауыл     шаруашылығымақсатындағы жер учаскелерінің кейбір түрлеріне қатысты да белгіленген.

Мысалы, бұрын таратылып берілген жəне бөлінбейтін болып танылған инженерлік тұрғыда əзірленген жерлерді пайдалану ортақ (үлестік, бірлескен) меншік (ортақ (үлестік, бірлескен) жер пайдалану) құқығы негізінде жүзеге асырылады жəне үлесті нақтылы қалпында бөліп шығаруға жол берілмейді. Үлестік немесе бірлескен меншіктің (жер пайдаланудың) бөлініп шығатын қатысушысының жер учаскесіне ортақ меншіктің (ортақ жер пайдаланудың) басқа қатысушыларына өзінің жер үлесінің құнын төлеткізуге не оны ҚР Жер кодексінің 55-бабының 2-тармағында белгіленген ережелерге сəйкес басқа тұлғаға сатуға құқығы бар.

Өзіндік қосалқы шаруашылыққа, бағбандыққа жəне саяжай құрылысына арналған жер учаскелерінің меншік иесі болып табылатын азаматтар ортақ мүдделері үшін Қазақстан Республикасының заң актілерінде құқықтық жағдайы белгіленетін жай серіктестіктерге, бағбандық немесе өзге де тұтыну кооперативтеріне бірігуге құқылы.

Бағбандыққа немесе саяжай құрылысына арналған жер учаскелері азаматтардың бөлек меншігінде болып, ал жер учаскелерінің меншік иелерінің ортақ қажеттерін қанағаттандыруға арналған жер учаскелері мен басқа да мүлік олардың ортақ үлестік меншігінде болған жағдайда меншік иелері арасындағы ортақ мүлікке байланысты қатынастарға кондоминиум туралы нормалар қолданылады (ҚР ЖК 102-бабының 2, 3-тармақтары).

Елді мекендер жерінің құрамына ортақ пайдаланудағы жерлер енеді (ҚР ЖК 107-бабының 8-тармағы).

Ортақ пайдаланудағы жерден жер учаскелері азаматтар мен заңды тұлғалардың ортақ пайдалануына нұқсан келтірмей, жеңіл үлгідегі құрылыстарды (сауда жасайтын шатырларды, киоскілерді, жарнама құрылғыларын жəне басқа да сервис объектілерін) орналастыруы үшін уақытша жер пайдалануға берілуі мүмкін. Бұл ретте ортақ пайдаланудағы жер құрамынан, оның ішінде базарлар, автотұрақтар, (автопарктер) орналастыруы үшін жол (көше, өтпелі жолдар) жиегінен учаскелер беруге жол берілмейді.Ортақ пайдаланудағы жерден жер учаскелері жеке меншікке оларды ортақ пайдаланудағы жер құрамынан шығарғаннан кейін ғана берілуі мүмкін (ҚР ЖК 109-бабы).

Осы мəселеге қатысты ҚР Жер кодексінің 108-бабында келесі ережелер көзделген:

1. Елді мекендердің шекарасын (шегін) белгілеу мен өзгерту жерге орналастырудың, сəулет жəне қала құрылысының тиісті органдары бірлесіп жасаған ұсыныс бойынша белгіленген
тəртіппен бекітілген қала құрылысы құжаттамасы негізінде жүргізіледі.

2.     Республикалық маңызы бар қалалар мен Қазақстан Республикасы астанасының шекарасын (шегін) Қазақстан Республикасы      Үкіметінің  ұсынуымен  Қазақстан Республикасының Президенті белгілейді жəне өзгертеді.

3.     Облыстық маңызы бар қалалардың шекарасы (шегі) Қазақстан Республикасы Үкіметімен келісім бойынша облыстық өкілді жəне атқарушы органдардың бірлескен шешімімен белгіленеді жəне өзгертіледі.

4.     Аудандық маңызы бар қалалардың шекарасы (шегі) облыстық өкілді жəне атқарушы органдардың бірлескен шешімімен белгіленеді жəне өзгертіледі.

 

5.   Кенттер мен ауылдардың (селолардың) шекарасы (шегі) аудандық (қалалық) өкілді жəне атқарушы органдардың бірлескен шешімімен белгіленеді жəне өзгертіледі.

6.   Жер учаскелерін қала, кент, село, шегіне қосу осы учаскелерге меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын тоқтатуға əкеп соқпайды.

 

Əдебиеттер:

1. Стамкулов А. С. Правовая охрана природы в Казахской ССР. Алматы, «Мектеп», 1982.

2.Хаджиев А.Х. Земельное право. Общая часть. Учебное пособие. Алматы, 2001.

3.Земельное законодательство Республики Казахстан. Сборник нормативно— правовых актов с комментариями. Составители Байсалов С. Б., Стамкулов А.С. и другие. Алматы, Жетi— Жарғы, 1998.

4.                    Косанов Ж.Х. Право       собственности, право землепользования и иные вещные права на землю. Алматы, 2000.

5.                    Косанов Ж.Х. Право       собственности, право землепользования и иные права на землю. Алматы, Данекер, 2002.

6.  Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 г. Алматы, Юрист.

7.  Гражданский кодекс РК (общая часть). Алматы, 1995 г.